המתווך הציג את הדירה לקונה - אך לא יהיה זכאי לדמי תיווך

מתווך נדל"ן הגיש כנגד לקוח תביעה לקבלת דמי תיווך, לאחר שהציג בפניו נכס בתל אביב שנרכש על-ידי הלקוח לאחר מכן. אולם בית המשפט קבע כי המתווך לא היווה במסגרת העסקה כגורם היעיל, ולא היה בפעולותיו תרומה אפקטיבית לקידום העסקה.

עובדות המקרה

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בתל-אביב, נדונה תביעה שהגיש מתווך כנגד לקוח לקבלת דמי תיווך בסך של כ-72,000 ₪ בנוגע לנכס המצוי בתל אביב, במסגרתה היו הצדדים חלוקים באשר לזכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך.

מפסק הדין עולה כי הלקוח שהתעניין ברכישת נכס בתל אביב, חתם בהתאם להוראות חוק המתווכים על טופס הזמנת שירותי תיווך מהמתווך, ובו התחייב הלקוח לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר קניית הנכס (במידה ויירכש על-ידו). כעבור כשבועיים המתווך הציג בפני הלקוח נכס שנרכש לאחר מכן על-ידו ועבורו שילם הלקוח למוכר למעלה מ-3 מיליון ₪.

לאחר שהלקוח רכש את הנכס מבעליו, פנה אליו המתווך ודרש ממנו לקבל דמי תיווך בשיעור של כ-72 אלף ₪, אך הלקוח דחה את דרישתו וטען כי הוא לא זכאי לקבל את דמי התיווך, ולכן הגיש לאחר מכן המתווך תביעה כנגד הלקוח בה ביקש לקבל את דמי התיווך עבור העסקה.

טענות הצדדים

במסגרת התביעה טען המתווך בין היתר כי הלקוח התוודע לנכס ולבעליו באמצעותו, ודי בכך כדי לקבוע כי הוא היווה הגורם היעיל לביצוע העסקה לצורך קבלת דמי תיווך, וכן טען כי במסגרת ההסכם להזמנת שירותי תיווך שחתם עמו הלקוח, הוא היווה הגורם הבלעדי לשיווק הנכס.

הלקוח לא הכחיש כי הוא חתם עם המתווך על הסכם תיווך אך טען מנגד בין היתר, כי המתווך אומנם הציג בפניו את הנכס אך מסר לו מידע מוטעה, והסתיר ממנו מידע מהותי בנוגע לחניה הצמודה לנכס ולסכסוך משפטי בין הדיירים לגבי השימוש בשטח המשותף המשמש לחניה.

עוד טען הלקוח, כי המתווך הכשיל את העסקה בכך שהוא לא העביר לבעלי הנכס הצעה לרכישת הנכס בסכום נמוך יותר מהסכום שרכש לבסוף, וכי המתווך לא פעל במידת האינטנסיביות הנדרשת ולא היווה הגורם היעיל במסגרת העסקה. בנוסף טען, כי הנכס שווק על-ידי מתווכים נוספים ואף על-ידי בעליו בעצמו שפרסם אותו באינטרנט ללא תיווך.

החלטת בית המשפט

השופטת שרון הינדה מבית משפט השלום בתל אביב דנה בטענות הצדדים, והחליטה לדחות את תביעתו של המתווך לתשלום דמי תיווך, לאחר שקבעה כי הוא לא היווה הגורם היעיל בעסקה.

השופטת ציינה כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבלת דמי תווך צריך להתקיים 3 תנאים: תנאי הראשון - רישיון תיווך בתוקף, התנאי השני - הזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, והתנאי השלישי שהמתווך היווה את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

במסגרת פסק הדין דנה השופטת בתנאי השלישי ובשאלה - האם המתווך היווה בעסקה כגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים, וציינה כי הצגת הנכס ומתן פרטים לגביו אינם מספיקים כדי שהמתווך יחשב בגדר הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

עוד קבעה השופטת, כי מבחינת אינטנסיביות פעולותיו של המתווך עלה, כי הוא לא ביצע פעולות משמעותיות במקרה זה מעבר להצגת הנכס בפני הלקוח, והתנהלותו לא קידמה את ענייניו של הלקוח, ולא היה בפעולותיו תרומה אפקטיבית כלשהי לקידום העסקה, ולכן הגיעה למסקנה כי המתווך לא היה במקרה זה הגורם היעיל בעסקה ולכן אינו זכאי לקבל דמי תיווך: "54678313משהגעתי למסקנה כי התובע אינו עולה בגדר הגורם היעיל בעסקה, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי תיווך" כך קבעה השופטת בפסק הדין.

מה זה הגורם היעיל על פי חוק המתווכים?

תביעה לתשלום דמי תיווך ניתן להגיש לבית משפט רגיל, וככל וסכום התביעה הוא מתחת לסך של 34,000 ₪ (נכון לשנת 2020), ניתן להגישה גם לבית משפט תביעות קטנות. בחוק המתווכים נקבע, כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך מלקוח עליו להוכיח בין היתר כי "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

לא קיים מבחן אחד ויחיד לצורך הבחינה אם המתווך היווה הגורם היעיל בעסקה מסוימת, וכל מקרה נבחן על פיו נסיבותיו הספציפיות. יחד עם זאת, ישנם מספר אינדיקציות שנקבעו בפסקי דין שבתי המשפט בוחנים על מנת לקבוע זאת. בין היתר, מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך במהלך העסקה לרבות היקף פגישות ושיחות עם הצדדים, מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי בו נרכש הנכס, חלוך הזמן בין ההצעה המקורית עד לחתימת ההסכם, קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בעסקה מלבד המתווך ועוד.

מאמר זה מהווה תוכן פרסומי, ואין באמור בו בכדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

מאמר זה נכתב על-ידי עו"ד אהוד פאי, העוסק בתחום תביעות וחוזים.

לשאלות בנושא הנכם מוזמנים לפנות לדוא"ל office@felaw.co.il או טל. 077-6596951